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Änderung der „Modernisierungsumlage“ auf der Kippe

Im Koalitionsvertrag Ende 2013 hatten CDU/CSU und SPD vereinbart, die Regelungen zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen neu zu gestalten. Die Parteien verständigten sich darauf, die Möglichkeit zur modernisierungsbedingten Mieterhöhung (auch als Modernisierungsumlage bekannt) nur noch auf höchstens 10 Prozent und längstens bis zur Amortisation der Modernisierungskosten zu begrenzen. Bisher können zeitlich unbegrenzt 11 Prozent der Kosten an die Mieter übertragen werden.
Das Vorhaben steht nun allerdings auf der Kippe: In einer Anhörung im Bundesjustizministerium bekräftigten Experten ihren Zweifel an der Praktikabilität dieser Regelungen. Im Berliner Tagesspiegel kündigte der Mietrechtsexperte der Unionsfraktion, Jan-Marco Luczak, zudem Widerstand der CDU an: „Die Union kann eine solche Regelung nicht mittragen."

Zeitliche Befristung nicht umsetzbar

Insbesondere die zeitliche Befristung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung stößt auf Kritik: Es gebe zu viele offene Fragen, insbesondere zur Berechnung von Amortisationszeiten. Auch ist nicht geklärt, welche Kosten wie berechnet werden und was passiert, wenn während der Zeit erneut investiert würde. Zudem spricht Luczak von einem Systembruch, wenn Mieter nach Ablauf einer möglichen Amortisationszeit zwar weiter von dem höheren Wohnkomfort profitieren, sich dies aber nicht mehr in der Miete widerspiegelt.

Zugleich warnte der Abgeordnete vor einer Investitionsbremse: „Wenn sich eine Maßnahme nicht wirtschaftlich trägt, wird kein Eigentümer in seine Wohnung investieren," so Jan-Marco Luczak.

Mieterbund fordert Entlastung der Mieter

Der Deutsche Mieterbund hingegen besteht auf der vereinbarten Entlastung der Mieter wie im Koalitionsvertrag vorgesehen. Im Bericht schlägt Ulrich Ropertz, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes, vor, dies notfalls auch über den Mietspiegel zu regeln. Maßnahmen der energetischen oder altersgerechten Sanierung könnten als mieterhöhendes Element in den Mietspiegel einfließen. Dafür müsste dann aber die Modernisierungsumlage entfallen.

Der Mietrechtsexperte der Union lehnt dies allerdings auch mit der Begründung ab, dass sich darüber die individuellen Kosten für die Modernisierung einer konkreten Wohnung nicht abbilden ließen.

Ropertz brachte schließlich noch eine weitere Variante ins Spiel: Für ihn wäre auch die Absenkung der Modernisierungsumlage von elf auf sechs Prozent ein Variante.

Damit ist allerdings nach Ansicht von Experten eine Modernisierung für viele Eigentümer unwirtschaftlich. Auch vor dem Hintergrund der Energiewende und der damit politischen gewünschten Erhöhung der Modernisierungsrate wäre eine Absenkung des Prozentsatzes wie auch die Befristung der modernisierungsbedingten Mieterhöhung das falsche Zeichen.

Aktuell arbeitet das Bundesjustizministerium an Leitlinien für eine zweite Mietrechtsreform, die neben der Umlage von Modernisierungskosten auch Regeln für die Erstellung qualifizierter Mietspiegel enthält. Bundesjustizminister Maas will noch im Herbst konkrete Vorschläge präsentieren.